Een woning kopen wordt steeds lastiger door de snel
stijgende woning prijzen. Daarom onderzocht Calcasa de financierbaarheid en de
ontwikkeling van de betaalbaarheid van woningen voor specifieke inkomens- en
beroepsgroepen. De ontwikkeling van de betaalbaarheid toont een gemengd beeld:
enerzijds zijn de netto woonlasten nog relatief laag door de lage rente,
anderzijds stijgen de woningprijzen sneller dan het gemiddelde huishoudinkomen.
De financierbaarheid van woningen voor lagere- en middeninkomens is door de
gestegen woningprijzen sterk gedaald. De starter HBO/WO kan nog maar 5% van de
koopwoningen financieren.
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid op basis van een aflossingsvrije
hypotheek, berekend door de netto woonlasten te delen door het netto inkomen,
is nog steeds goed: de gestegen woningwaarden worden gecompenseerd door de lage
rente. Het percentage van het netto inkomen dat wordt uitgegeven aan netto
woonlasten is de afgelopen twee jaar wel licht gestegen van 14,6% naar 15,8%.
Deze factor is relevant omdat deze de werkelijke kosten van een hypotheek
weergeeft.
[figuur 1: Betaalbaarheidsindex (in %) op basis van
aflossingsvrije hypotheek en annuïteitenhypotheek in Nederland]
Bij de betaalbaarheid op basis van een annuïteitenhypotheek
wordt bij de netto woonlasten ook de aflossing op de hypotheek meegeteld. Omdat
sinds januari 2013 de hypotheekrenteaftrek op basis van een aflossingsvrije
hypotheek is vervallen, is de annuïteitenhypotheek de standaard hypotheekvorm
geworden. Daardoor zijn de maandelijkse aflossingen, en daarmee uitgaven aan
een hypotheek, flink gestegen ten opzichte van de periode voor 2013, toen veel
woningkopers kozen voor een aflossingsvrije hypotheek. De afgelopen twee jaar
is de betaalbaarheid op basis van de annuïteitenhypotheek gestegen van 30% naar
34%.
Een andere manier om de betaalbaarheid te meten is door te
kijken naar de verhouding tussen de gemiddelde woningwaarde en het gemiddelde
huishoudinkomen. Deze factor wordt niet beïnvloed door de huidige rentestand en
geeft daarmee ook een indicatie van de rentegevoeligheid van schulden en het
vermogen tot aflossing.
Omdat de woningwaarden sinds 2013 veel sneller stijgen dan
de gemiddelde bruto inkomens, is de verhouding woningwaarde / inkomen flink
gestegen tot een niveau van 4,5x. Deze factor ligt daarmee weer bijna op het
niveau van 2008, de vorige top van de woningmarkt (zie figuur 2).
[figuur 2: Verhouding gemiddelde woningwaarde en bruto
inkomen per huishouden in Nederland]
De ontwikkeling van de betaalbaarheid toont dus een gemengd
beeld: enerzijds zijn de netto woonlasten nog steeds relatief laag door het
lage renteniveau, anderzijds zijn als gevolg van de annuïtaire hypotheekvorm de
maandelijkse woonlasten sinds 2013 flink toegenomen.
Financierbaarheid
Doordat de woningprijzen sneller stijgen dan de bruto
inkomens, en het maximale leenbedrag voornamelijk is gebaseerd op het bruto
inkomen, neemt de financierbaarheid van woningen snel af voor de lagere- en
middeninkomens.
Calcasa heeft voor drie inkomens- en beroepsgroepen (starter
HBO/WO, leraar basisonderwijs en journalist) onderzocht hoeveel vierkante meter
woning zij in een gemeente kunnen kopen en welk percentage van de
koopwoningvoorraad voor hen nog financierbaar is. Ter vergelijking is ook een
analyse gemaakt voor de hogere inkomens, waarbij de beroepsgroep ‘manager’ als
voorbeeld is genomen.
In haar analyse is Calcasa uitgegaan van het gemiddeld bruto
inkomen per gekozen beroepsgroep*, financiering van de aankoop met een 100%
hypotheek en het gemiddelde maximale leenbedrag op basis van de websites van de
drie grootste hypotheekverstrekkers van dit moment (Rabobank, ING en ABN AMRO).
5% van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor starter HBO/WO
Een starter met een HBO/WO opleiding kan in de meeste
gemeenten (72%) alleen terecht voor een woning van 75 m2 of kleiner. Gemiddeld
kan hij met een bruto inkomen van 32,6 duizend euro een woning van 70 m2 kopen.
In de vier grote steden kan hij slechts 50 m2 kopen. Van het totaal aantal
koopwoningen in Nederland is slechts 5% bereikbaar voor deze inkomensgroep.
[figuur 3: Gemiddeld aantal m2 en het percentage van de
koopwoningvoorraad dat een starter HBO/WO nog kan betalen o.b.v. het maximale
leenbedrag van 143 duizend euro per gemeente in Nederland]
14% van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor leraar
basisonderwijs
Een leraar in het basisonderwijs kan in 81% van de gemeenten
een woning van maximaal 100 m2 kopen. Gemiddeld kan hij op basis van een bruto
inkomen van 41,7 duizend euro een woning van 87 m2 kopen. In de vier grote
steden bedraagt het aantal vierkante meters slechts 62. De leraar basisonderwijs
komt slechts voor 14% van het totaal aantal koopwoningen in Nederland in
aanmerking.
[figuur 4: Gemiddeld aantal m2 en het percentage van de
koopwoningvoorraad dat een leraar basisonderwijs nog kan betalen o.b.v. het
maximale leenbedrag van 183 duizend euro per gemeente in Nederland]
55% van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor journalist
Voor een journalist geldt dat hij in de meeste gemeenten
(92%) een woning van maximaal 150 m2 kan kopen. Met een bruto inkomen van 60,5
duizend euro kan hij gemiddeld 117 m2 kopen. Dit aantal loopt terug naar 89 m2
in de vier grote steden. Voor een journalist is 55% van het totaal aantal
koopwoningen in Nederland financierbaar.
[figuur 5: Gemiddeld aantal m2 en het percentage van de
koopwoningvoorraad dat een journalist nog kan betalen o.b.v. het maximale
leenbedrag van 299 duizend euro per gemeente in Nederland]
89% van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor manager
In vergelijking met de lagere- en middeninkomens kan de
manager met een bruto inkomen van 97,1 duizend euro fors meer vierkante meters
kopen: gemiddeld 157 m2. In 62% van de gemeenten kan hij terecht voor een
woning van 200 m2 of kleiner. In de vier grote steden kan hij een woning van
126 m2 kopen. Voor deze inkomensgroep is 89% van de Nederlandse koopwoningen
bereikbaar.
[figuur 6: Gemiddeld aantal m2 en het percentage van de
koopwoningvoorraad dat een manager nog kan betalen o.b.v. het maximale
leenbedrag van 541 duizend euro per gemeente in Nederland]
Bron: ANP Pers Support
Reacties
Een reactie posten